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成立 “止血”部门、租房价格逆市上涨 自如前路如何?

发表时间:2020-04-02

文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004

近日,自如又有新动作。

《商学院》记者从知情人士处获悉,长租公寓品牌自如成立新部门,并调动全国收房业务的高手,旨在同业主交涉降低收房价格事宜。然而,自如在收房价格有望降低的背景之下对房屋出租价格不降反升,因此也饱受诟病,屡遭投诉。

自如此次调整组织架构的原因是什么?是否如前述所言为了降低成本?对自如的成本结构、运营、全国布局有怎样的影响?在21CN聚投诉和黑猫投诉上,关于自如的投诉多达上百条,自如将如何改善此类投诉问题,从而提升服务质量和管理水平?对此,《商学院》记者向自如品牌方面发出采访提纲,对方以“我们近期没有(接受)采访需求”为由,婉拒了记者的采访。

成立 “止血 ”部门

近年来,随着长租公寓已经入深耕期,行业的竞争更加激烈,自如在长租公寓的赛道上面临的竞争也更加激烈。据知情人士向《商学院》记者透露,近日自如调整组织架构,成立“止血”部门,旨在同房东进行交涉, “压低”收房价格,为此自如还调动了全国收房高手来到北京支持新部门的业务。对此自如品牌方面未予回应。

知名经济学家宋清辉在接受《商学院》记者采访时提出,自如此次调整组织架构的原因,或是为了降低成本,此举对自如的成本结构、运营、全国布局有较大的影响,但具体效果如何尚待进一步观察。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《商学院》记者采访时认为,降低收房价格主要是出于三方面的考虑,第一,在“稳房价”的政策背景下,通过降低收房价格来稳定租价;第二,是为了优化企业自身成本管理;第三,也是为了稳定市场,通过降低房价一方面,起到降低租价吸引租户的目的,另一方面挤出黑中介,倒逼市场改革。此前自如、蛋壳等几家房地产中介为了抢占房源,加价的恶性竞争不仅不利于租赁市场的健康发展,更不利于企业资本投资效率的有效发挥。通过降价收房对于优化企业经营效率和全国战略布局都是多有裨益的。

房租价格不降反涨

自如成立新部门同业主交涉降低收房价格事宜,值得注意的是,自如降价收房计划并没有让房客获得实质上的裨益,租金价格不降反涨。

一位自如前租客向《商学院》记者讲述,他曾在北京劲松附近租住一套自如的房屋,自如此前租给他的房屋价格为5560元/套,近期自如要求将该套房屋价格上涨到6300-6400元/套,相当于涨价了14%,该租客通过与自如综合管家协商,最后将房租价格定在5830元,但是依旧涨价了4.8%, 该租客认为,在北京租房价格总体下降的背景下,自如逆市上涨房价,有哄抬房价的嫌疑。

而这并非个案,在黑猫投诉、21CN聚投诉及微博界面屡遭消费者投诉租房价格逆市上涨。诸葛找房数据研究中心数据显示,2019年第52周全国大中城市租金回落, 第52周全国大中城市租金均价为43.65元/平方米/月,环比下降0.16%。年底为租赁市场淡季,租金下行为常态,其中,三居室租金下降最大,环比下降0.67%,租金为4307元/月;一居室租金下降0.49%至2340元/月;二居室租金跌幅最小,环比下跌0.33%至3196元/月。自48周起,三居室租金呈现直线下滑局面,主要是年底租赁市场需求并不活跃,大户型更不受到市场青睐,因此租金下滑明显。

据企查查显示,自如司法案件纠纷达106件,其中主要是案由原因为服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、房屋租赁合同纠纷等。而在企查查上,自如CEO熊林的关联风险则是523条,其中多为他任职的公司因房屋租赁合同被起诉。

对此,宋清辉认为,自如出现此类投诉的原因是对消费者权益的漠视,自如要想改善此类投诉问题,需要把消费者利益时刻放在心上、放在第一位,从而提升服务质量和管理水平。宋清辉提出,自如将想在激烈的竞争中持续提升服务质量,增加客户粘性并非易事,可能需要进行大刀阔斧的一系列变革。

对此,盘和林认为,自如出现如此多投诉反映出的不仅仅是内部管理机制的不健全,更表明了相关领域外部监管的缺失。从投诉的缘由看,自如内部运营管理、投资者保护、物业服务严重缺位,而相关的外部监管,例如收费、隔断、住房空气标准等问题,则很大程度上需要依靠监管部门去规范。我国租赁市场刚刚起步,因此自如、蛋壳等寡头中介不可避免会有“店大欺客”的嫌疑,因此不仅仅是自如,事实上整个房地产租房市场都需要一个内、外部的改革,提升租赁行业的服务水平,优化租赁市场的经营环境,以促市场蜕变,健康发展。

挑战重重

据此前媒体报道,自如的房源数量已突破百万间,运营及管理如此大体量的业务对自如的综合管理能力也是一种挑战。

对此,宋清辉认为,自如运营及管理如此大体量的业务,自如已经显得吃不消。此前,自如出现的多起投诉就是与其体量过大,疏于管理,盲目扩张占领市场有关。

盘和林认为,这事实上相当于是“先发展后治理”还是“先治理后发展”的问题,从英国、美国等国家的发展历史看,走的基本都是先发展后治理的路子,因此从朝阳行业的发展看,企业的做法无可厚非,因此其疏于管理的本质原因不在于体量大,而在于内部监管动力不足,发展策略的先后问题,因此,国家需要通过相关的调控,例如租价、房价调控、信贷都手段,让企业发展的过程中,“走走停停”,不能让“治理”落下太多,保证市场相对健康、稳定的发展。

自如于2019年6月15日完成B轮融资,募集金额为5亿美元。该轮由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投;早在2018年3月15日,自如进行过A+轮融资,投资方为峰尚资本;而自如的首轮融资完成于2018年1月, 共计40亿元。该笔融资是长租领域最大的一笔融资,华平投资、红杉资本中国基金、腾讯投资3家机构领投,H Capital、泛大西洋投资、融创中国、源码资本、海峡等机构跟投。彼时,自如估值200亿元。

随着大量资本的涌入,后进者青客、蛋壳等中介系长租公寓均已赴美谋求上市,以期获得更多的资金进行运营;龙湖冠寓、万科泊寓等房企系长租公寓背靠房企的全方位支持。因此,自如在长租公寓的赛道上面临的竞争随着行业进入深耕期更加激烈。

盘和林认为,自如应通过提升住户的“综合体验感”来增强客户黏性,对于长租公寓而言,增强房源信息可得性、提高住房安全、健康环境,优化物业服务水平、建立租户权益保护机制等都是提升住户“体验感”,增加客户黏性,提高品牌自身竞争力的重要条件。对于自如后续的发展情况,《商学院》记者将持续关注。



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